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央地聯動調控樓市再升級 專傢建議推廣房產稅

  3月最後兩天，北京、上海、廣州等一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯網，新一輪調控政策再次被解讀為"史上最嚴"。地方細則對樓市影響幾何？銀行為配合此次調控有何新動向？二季度樓市能否停下上漲的腳步？調控政策還可以從哪些方面進行完善？

  上海的"國五條"細則落地後，多數人關註細則中提到的20%個調稅的征收，卻很少有人註意到，細則中關於中小套型的條款，極有可能成為新版的"90、70"政策。隻不過，這次比上一次少瞭更多的硬性規定，多瞭些可以調整的空間。

  北京：新房供需矛盾短期加劇推中高端樓盤入市

  市場影響

  2006年國務院出臺文件明確瞭新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。(此即"90、70"政策)此後，"90、70"政策開始在全國推行，上海也不例外，在當年度上海底開閘出讓的商品房開發用地中，該政策被普遍實施。但是，這一政策並未能真正限制開發商開發大戶型產品的欲望。

  上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，由於對出讓的土地約定瞭戶數和套型，某種意義上，可以把上述政策條款看做7年前"90、70"政策的重現。

  "上海對於新出讓土地的套數和戶型的約定，也許可以根本上調整這種結構性的供求失衡，緩解大戶型產品供應過量的問題。"睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文說，對大戶型產品來說，上述政策也許是偏利好的消息。

  上海市3月30日出臺的《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知〉的實施意見》提出，"對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下，優先支持其開發貸款需二胎融資求。"

  京版"國五條"的細則明確提到"繼續完善土地出讓方式，通過'限房價、競地價'等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。"政策對樓市有何影響？郭毅認為，這對於剛需盤來說，並不會在短期出現價格下調。"供求矛盾依然嚴峻，因此開發商在實際的銷售中反而會上調價格。"

  在堅持瞭兩年多以後，上海的"90、70"政策也漸漸銷聲匿跡，然而，此次在上海"國五條"地方實施細則中，曾經消失的"中小套型"再次出現，依稀讓人看到當年"90、70"政策的影子。

  "看似重現的'90、70'政策應該不會有2006年那麼大的沖擊。"薛建雄說，"出讓合同對於戶型和套數的約定，應該是一個范圍，不會是一個具體的數字。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟也表示，中小套型的用地開發規定，應該是從總量上進行控制，而不會像當年那樣，對每一個開發項目都約定必須開發多少面積的小戶型。但是，將戶型和套數納入土地出讓合同的做法，依然會對上海的商品住宅市場的供應結構產生巨大的影響。

  薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，上海目前房地產市場的供應格局是中小戶型產品供不應求，而200平米以上的大戶型產品則是供應嚴重大於需求。

內容來自sina新聞

  每經記者尚希王傑發自北京

  京版"國五條"於3月30日露出"真容"，除"20%差額個稅"毫無懸念地落地外，限購政策再次升級。"'國五條'政策目前來看力度是在疊加瞭2011年的'國八條'基礎上再升級。"中原地產市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，此次京版細則從政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面全面性的出臺系列有力政策，"再疊加最近執行的公積金等信貸政策收緊，量變到質變的調控效應肯定會明顯出現。"

  "國五條"出臺後，北京不少開發商推遲入市，其原因無外乎是究竟如何定價。亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，"4月份入市的項目原本預計有35個，但現在來看，很多項目都會延遲入市。還有一部分已經報批的項目可能面臨需要重新調價。"

  上海："90、70"政策重現可緩解大戶型滯銷壓力

  思源經紀北京公司總經理周巍對《每日經濟新聞》記者說，北京市目前存量房僅在6萬套左右，基本上三個月就能消化完，"而北京今年新增的需求大概16萬套左右，供需嚴重失衡。"周巍認為，特別是高端市場供需矛盾更加嚴峻，"四環內的高端產品大概隻有3000多套，但是需求遠遠不止這些。"

  在多位業內人士看來，供求矛盾的難以緩解很難對房價下降起到促進作用。"之前大傢在建委報批的時候會有一個封頂價，而在銷售中可能會以低於封頂價的定價開盤，實際銷售中會再層層提價，但現在可能會直接報出封頂的價格。"北京一傢開發企業的營銷總監告訴本報記者，很多已經取得預售許可證的項目可能會出現提價的現象。

  京版細則還提到，"中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。"上述開發商人士直言，"這很難影響到企業去改變自身的產品結構，產品性質在拿地的時候就已經確定，很難說因為政策提倡做小戶型就立馬轉而做小戶型產品。"不過限購從嚴對於開發商的壓力無疑會加重，北京鴻坤新業房地產開發有限公司營銷總監常海直言："還是有一些壓力，並已調整產品結構。"

  值得註意的是，計劃在4月份入市的項目中高端項目出現"紮堆入市"的現象。周巍說："從市場的數據來看，'國五條'對高端產品推盤起到瞭幫助的作用。"新北市汐止區房屋貸款房屋二胎民間二胎

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-02/07542058627.shtml

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