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內容來自sina新聞

  5月21日,泰禾再度發佈公告,新增瞭60億元的拿地額度,這意味著全年拿地額度上調為110億元。

  股份質押過半 債務風險凸顯

  2012年,泰禾的銷售額首次超過百億元,實現營業收入26億元,同比下滑1.46%,凈利潤3.4億元,同比下滑6.16%,拿地花費35.99億元。按照泰禾集團董事長黃其森的構想,"2013年泰禾集團的銷售目標是翻番,並且進入全國更多區域實現更為均衡的發展。"

  此後,泰禾以平均每月都有土地進賬的速度在福建大本營和意欲打造成橋頭堡的北京奪地。泰禾在北京土地市場的表現異常兇猛,4月,以19.3億元將通州臺湖鎮251畝地塊收入囊中,溢價率高達112%。

  按照規劃,泰禾2013年的房地產開發佈局將逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開。6月5日,泰禾打響瞭向上海擴張的第一槍,以6.48億元競得上海閘北區103街坊27丘商辦地塊,樓板價30974元/平方米,溢價率106.49%。至此,泰禾拿地已近79億元。

  對於資金如何支撐運營,拿地是否冒進等問題,時代周報記者致電泰禾相關負責人,該人士表示不便接受采訪。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉向時代周報記者表示,第三、第四梯隊的房企已經錯過2012年的最佳拿地時機,現在再不搶地,土地儲備就不會有持續的增長,從戰略發展角度來說,沒有足夠的土地儲備,發展很容易受到制約和限制,很快就會被市場淘汰。

  5月20日,通州區臺湖鎮B-03地塊拍賣現場座無虛席,有19傢房企參與競價,地塊總面積 82184平方米,建築面積13.2萬平方米,在競拍過程中,主持人不斷提醒"請謹慎出價",達到 11 .25億元的價格上限後,泰禾以配建73000平方米公租房勝出,溢價率48%,成交樓面地價達1.9萬元/平方米,勇奪北京通州新地王桂冠。

  但是土地市場的縱橫捭闔,加之向商業地產的傾斜,難掩其資金壓力,一季度財報顯示,其凈資產僅為24.4億元,總負債高達122億元,是凈資產的5倍,現金僅為14.8億元,負債率居於82.64%,不得不通過股權質押的方式向信托融資。

  泰禾第一季度財報顯示,今年1-3月,泰禾營業收入10.9億元,經營活動產生的現金流量凈額為-13.5億元,貨幣資金僅為14.8億元,存貨87.3億元,凈資產為24.4億元,總負債高達122億元,是凈資產的5倍,其中流動負債近60億元,總資產為147.8億元,負債率為82.64%。

  無論是豪宅,還是商業地產,對資金的要求極高。北京中原地產市場研究部總監張大偉向時代周報記者表示:"泰禾在北京的項目,運河上的院子和泰禾紅禦 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)賣得都一般,價格很高端,但區域不夠高端。新拿的孫河地塊,算是中央別墅區的輻射區,但容積率1.1,跟運河上的院子不一樣,打造不瞭獨棟別墅,很可能是類似於5-6層的花園洋房或疊拼。旁邊龍湖的項目剛剛入市,賣5萬多元/平方米,但龍湖的品牌知名度更高些。而在臺湖鎮的項目,這個區域本身是剛需區域,很難做得高端,樓板價跟周邊項目在售價格差不多,盈利空間並不大。不知道泰禾的戰略定位到底是什麼,這樣瘋狂拿地風險會比較大。"

  半年以來,泰禾集團股份有限公司(以下簡稱"泰禾")已花費約79億元拿下7宗地塊,其中不乏區域地王,其今年的拿地目標也從50億元調整為110億元;而2012年,泰禾拿地不過35.99億元。

  蘭德咨詢總裁宋延慶認為,一個房企拿地是否有風險,要看這個企業的發展策略,如果是快速發展時期,拿地動作頻繁是沒問題的,但長期如此,就會有風險,企業每年可按照營業收入的25%-35%預算出新增土地儲備投入。

  2010年,黃其森又將目標瞄向商業地產,當年年底,泰禾以8.91億元拍得福州五四北商業地塊,2011年3月又以21.6億元競得福州東二環綜合性地塊。如今,總建築30萬平方米的五四北泰禾廣場預計今年開業,總建築面積70萬平方米的東二環泰禾廣場寫字樓、商業街和底商目前在售。今年泰禾在石獅、北京臺湖鎮、上海拿下的地塊也是商辦性質。

  現在這些房企的狀態就是要不就抓緊時間回籠資金拿地,抓緊時間往上爬,要不往上爬就有落後、逐漸消失的風險土地2胎設定任何問題免費諮詢

  ""不上則下"成為這些房企當前最尷尬的處境,泰禾如此大批量的拿地正是反映瞭這些房企對於未來市場競爭環境的擔憂。"張宏偉說。

  第三、四梯隊房企掀搶地潮

泰禾兇猛質押過半股權融資79億拿地

  在外界看來,黃其森的舉動似乎有些瘋狂。2002年,黃其森北上,在北京開發瞭豪宅運河岸上的院子,一舉成名,2004年售價1萬元/平方米的項目,目前均價已達8萬-10萬元/平方米,樓王單棟價格已達3億-5億元,號稱"3億樓王"。

  2007年,福建三農股票連續3年虧損後被深圳證券交易所暫停上市,能否解決原大股東高額占用上市公司資金問題,能否成功進行股權分置改革並實施重大資產重組引進並優質資產,對福建三農生死攸關。當時有10多傢公司洽談重組,但由於福建三農有14億元的債務,重組復雜而艱難,隻有精心謀劃借殼上市的黃其森堅持瞭下來,2010年9月,泰禾借殼福建三農上市,打通瞭資本市場的通道。

  泰禾在2012年年報裡稱,在未來3-5年內開發10個2胎代墊到20個地標級、超大型城市綜合體,加快推進福州市、泉州市、石獅市四個"泰禾廣場"的開發建設。泰禾的口號一直是學習萬達、超越萬達。

  加速擴張必然要有足夠的土地儲備作為支撐。1月28日,泰禾發佈公告稱:"公司董事會同意,授權公司經營班子可以根據房地產業務經營的實際情況,在總額不超過50億元人民幣的額度內決定並全權處理購買土地。"

  雖然在北京市場拿地出盡風頭,但北京泰禾去年虧損2759萬元。一位北京的開發商告訴時代周報記者,目前,泰禾很多項目有些是需要帶來現金流的,有些則是為瞭樹立品牌,不能單獨放在地方公司裡看,要考慮項目能否在整個公司裡達到平衡。同時,泰禾商業項目到目前都還沒有正式運營開業,是否能成功或者在全國復制,也有待觀察。

  今年伊始,泰禾便以8.23億元在福建石獅拿下一地塊。隨後,在北京與龍湖、融創、九龍倉等十幾傢房企經過42輪廝殺,以18.5億元中標並配建2000平方米公租房,溢價率近50%奪得朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊。

  6月5日,泰禾發佈公告稱,公司將為子公司北京中維泰禾置業提供總計不超過25億元、為期兩年的擔保。通過為子公司提供擔保,泰禾房產將與重慶信托合作發行約20億元的房地產信托,用於開發北京通州區臺湖鎮的項目。

  5月,泰禾第一大股東泰禾投資將其持有的泰禾集團9500萬限售股(占泰禾集團總股本的9.34%)質押給中融國際信托有限公司。就在4月12日,泰禾投資剛剛解除瞭興業銀行對泰禾集團2500萬限售股的質押手續。而截至5月17日,泰禾投資累計質押的股份數約5.23億股,已占泰禾集團總股本的51.43%。

  除此以外,泰禾今年多次發佈公告為旗下子公司提供擔保,截至目前,公司實際對外擔保總額為87.41億元人民幣,占公司最近一期經審計凈資產的388.91%,擔保項目多為去年底至今年拿地項目。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-20/08062257114.shtml
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